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1991년부터 시작된 스페인의 셰어하우스 문화,
이미 관련 법 규정도 있다고?
(2022년 09월 기사)

1991년부터 시작된 스페인의 셰어하우스 문화,
이미 관련 법 규정도 있다고?
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    (2022년 09월 기사)
기고: 미래에셋박현주재단 글로벌 특파원 13기 임현정
안녕하세요! 스페인 말라가 대학교에서 교환학생 생활을 하고 있는 미래에셋 글로벌 특파원 13기 임현정입니다.
제가 웹진을 통해 소개할 스페인의 문화는 바로 셰어하우스입니다. 셰어하우스는 스페인어로 'Piso compartido'라고 하며, 여기서 'piso'는 '아파트', 'compartido'는 '공유되는'의 의미입니다. 많은 유학생들이 스페인에서 거주하기 위해 셰어하우스를 찾기도 하고, 저 역시 말라가에 도착하여 직접 셰어하우스를 계약해 보았기 때문에 꼭 소개하고 싶었습니다.
우리나라와 달리 스페인에는 고층 건물이 많지 않으며, 주로 5층 이내의 빌라 형태를 아파트라고 부릅니다. 그럼 스페인 내 셰어하우스의 유래와 현황, 셰어하우스 관련 법 규정, 마지막으로 셰어하우스 계약 시 사용되는 표준 계약서와 주의사항까지 알아보도록 하겠습니다.
스페인 말라가 전경 사진(1)

스페인 내 셰어하우스 문화의 유래와 현황

현재 한국을 포함한 여러 국가에서 셰어하우스 문화를 찾아볼 수 있지만, 그 시작점은 모두 다를 것입니다. 스페인의 경우, 1991년부터 셰어하우스 문화가 시작되었습니다. 스페인의 셰어하우스 문화가 탄생한 배경에는 청년층의 주거 부족 문제를 해결하기 위한 노력이 있었습니다. 1991년 스페인 그라나다에서 학생들이 자발적으로 모여 집 한 채를 함께 임대했고 이후 다른 도시들로 셰어하우스 문화가 퍼지기 시작했으며, 임대료 상승 등으로 인해 이러한 거주 형태는 점점 늘어나고 있습니다.

스페인 말라가 전경 사진(2) 스페인 셰어하우스 집 내부 사진

다음으로 놀라운 사실은 셰어하우스 문화가 시작되고 불과 4년 만인 1995년 스페인 정부가 「도시-임차계약법(Ley de Arrendamientos Urbanos 이하 'LAU')」에 셰어하우스 관련 법을 새로 제정했다는 것입니다. 한편, 이데알리스타(idealista), 포토카사(fotocasa) 등의 플랫폼 앱 덕분에 스페인 내에서 셰어하우스 문화가 더 활성화될 수 있었습니다.

그중 이데알리스타의 조사에 따르면, 최근 몇 년간 집이 아닌 방 임대에 대한 검색이 80% 증가했다고 합니다. 또한 학생뿐만 아니라 젊은 직장인들 사이에서도 점점 셰어하우스 문화가 보편화되고 있으며, 2021년 주요 도시들에서는 임대료 하락 규제에도 불구하고 셰어하우스 월세는 여전히 높은 수준으로 유지되고 있다고 합니다.

이데알리스타 사진
이데알리스타
포토카사 사진
포토카사

셰어하우스 관련 스페인 법 규정

LAU는 셰어하우스가 정확히 어떤 개념인지 정의하고 있진 않지만, 다음 두 조항에서 셰어하우스 계약에 대해 언급하고 있습니다.

LAU 제2조제1항: 2명 이상의 임차인이 모여 한 집을 공유하기 위해 임대인과 계약하는 경우
LAU 제3조제1항: 여러 명의 임대인이 각각 다른 계약 기간과 임대의 이유로 집을 공유하는 경우

한편, 대부분의 셰어하우스 계약은 「민법(Código civil)」의 적용을 받습니다. 다만 민법과 LAU 중 어느 법의 적용을 받는지에 대해서는 아직까지 스페인 내에서도 논란이 있으며, 이후 원활한 분쟁 해결을 위해서 계약서에 미리 어느 법을 적용할 지 명시하는 것이 권장됩니다. 다음으로 우리나라의 민법이나 주택임대차보호법에는 없지만, 스페인의 민법에서는 찾아볼 수 있는 셰어하우스 관련 규정들을 함께 살펴보겠습니다.
스페인 민법 셰어하우스 규정
제1조제547항 구두 임대계약의 집행이 시작된 이후에 합의된 가격의 지불이 누락된 경우에 임차인은 임차한 물품을 사용한 시간 동안 규제된 가격으로 임대인에게 반환해야 한다. 이는 구두 임대차계약의 체결에 관한 조항이며, 이를 통해 구두 계약도 셰어하우스 계약의 한 형태로 인정하고 있음을 알 수 있습니다. 다만, 서면 계약이 더 권장됩니다.
제1조제548항 부모 또는 보호자는 미성년자의 재산 또는 무력화된 자산 및 특수 권한이 없는 자산 관리자에게 6년을 초과하는 기간 동안 물건 및 서비스를 임대할 수 없다. 미성년자 또는 장애인의 물품을 임차하는 경우에 적용할 수 있는 조항입니다.
제1조제549항 시청 및 정부 기관에 제대로 등록되지 않은 부동산 임대는 효력이 발생하지 않는다. 토지 등록부에 등록되지 않은 부동산 임대의 경우에 해당됩니다.
제1조제550항 임대 계약이 명시적으로 금지되어 있지 않은 경우, 임차인은 임대인에게 계약을 이행할 책임을 침해하지 않는 범위 내에서, 임차한 물건의 전부 또는 일부를 전매할 수 있다. 임차인이 임대 목적물을 재임대할 가능성, 즉 셰어하우스의 전대차 계약이 가능함을 언급하고 있습니다.
제1조제551항 차용자에 대한 의무를 침해하지 않는 한, 차임자는 임대인과 임차인이 합의한 방식으로 임대한 것을 사용 및 보존하는 행위를 언급하는 모든 행위에 대해 차용인에게 유리하게 책정해야 한다. 재임대 시 따라야 하는 의무에 관한 조항입니다.
제1조제552항 또한, 차용인/전대인은 청약 시 합의된 가격의 금액에 대한 임대인에게 구속력을 가지며, 관례에 따라 확인되지 않은 한 선불금을 고려하지 않는다. 이때 계약 당사자의 원칙에 따라 전대차 계약은 전대인과 전차인 사이에서 성립됩니다(여기서 전대인은 '제3자에게 세를 주는 사람'이며, 전차인은 '남의 것을 빌려 온 사람에게서 다시 빌리는 사람'을 의미합니다).
제1조제553항 판매권에 포함된 위생 조항은 임대 계약에 적용된다. 선불금을 돌려주어야 하는 경우, 선 임차인이 항목을 향유한 시간에 비례하여 일정 비용 이상을 제외하고 반환할 수 있다. 임대차 위생에 관한 조항입니다.

표준 계약서 양식과 작성 시 주의사항

스페인에서 법으로 정해진 계약서의 양식은 없지만 일반적으로 활용되는 셰어하우스 계약서의 특징 몇 가지를 살펴보겠습니다. 우선, 임대인과 임차인의 인적사항을 적어야 합니다. 이때 성명, 여권번호, 나이, 국적 등을 기재하는데, 서명 전 본인의 인적사항이 제대로 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 실제로 저는 계약서 검토 중에 제 영문 이름이 잘못 적혀져 있어서 계약서를 다시 작성해야 했습니다.

표준 계약서 사진(1) 표준 계약서 사진(2)
사진출처: WONDER.LEGAL ESPAÑA

다음으로, 셰어하우스는 주로 임대인이 가구를 전부 완비해 놓기 때문에 방에 비치된 가구들의 목록을 계약서에 적는 경우가 많습니다. 따라서, 셰어하우스 거주 기간 동안 계약서에 기재된 가구들을 조심히 다루는 것이 중요합니다. 임차인의 실수 또는 잘못으로 인해 해당 가구들에 손해가 생긴 경우 보증금의 일부를 지불해야 하기 때문입니다. 또, 이러한 상황에 대비하기 위해 입주 시 방 상태를 꼼꼼하게 기록하여 두는 것이 권장됩니다. 저는 집주인과의 혹시 모를 갈등을 방지하고자 입주 당일 아래 사진처럼 방 상태를 찍어 두었습니다.

방 사진(1) 방 사진(2)

마지막으로, 가스토(Gasto, 관리비)에 관한 부분입니다. 월세에 관리비가 이미 포함된 경우, 관리비에 포함되는 서비스가 어떠한 것인지와 추가 비용 발생 시 지불 방법을 계약서에 적습니다. 제 실제 계약서에서도 '물과 전기 요금이 과도하게 청구된 경우 추가 요금이 수반된다(아래 내용에서 노란색 밑줄 부분)'고 적혀 있음을 확인할 수 있습니다.

셰어하우스 계약서 내용 중 가스토에 관한 부분

SEPTIMA-SUMINISTROS E IMPUTACIÓN DE PAGOS, GASTOS. El pago de los servicios suministros y consumos con que cuenta la finca arrendada electricidad y agua y WIFI corren por cuenta del arrendador,
NO obstante, el consumo excesivo de agua y luz conllevan una cuota extra que deberán abonar entre los arrendatarios/as de sita finca.

스페인어로 쓰여진 계약서의 모든 내용을 정확하게 이해하기는 어렵겠지만, 계약 시 위 세 가지 사항과 함께 기본적인 인적사항, 계약 기간, 월세 등은 꼭 확인한 뒤에 서명하는 것이 매우 중요합니다.

지금까지 스페인의 청년층과 유학생의 일반적인 거주 형태인 셰어하우스에 대하여 알아보았습니다. 우리나라 역시 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면서 공유 주거 문화가 점점 활성화되고 있는 상황입니다. 따라서, 오래 전부터 셰어하우스 문화가 시작됐으며 관련 규정도 갖추고 있는 스페인의 사례를 벤치마킹할 수 있길 바라며 글을 마치겠습니다.
셰어하우스를 표현한 그림

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