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매력적인 베트남 부동산 시장, 지금 투자하라!
(2017년 12월 기사)

매력적인 베트남 부동산 시장, 지금 투자하라!
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    (2017년 12월 기사)
기고: 리서치센터 김형래 연구원
베트남에 투자할 수 있는 방법은 주식 투자, 베트남 소매 시장 공략, 부동산 투자 등 여러 가지가 있습니다. 이 중 부동산 투자는 가장 많은 관심을 받고 있는 방법입니다. 베트남의 경제 중심지 호치민의 부동산 시장에 대해 집중적으로 살펴봅니다.

가치 상승세를 탄 베트남 부동산

과거 베트남 호치민 시의 부동산 시장은 세 번의 강세를 보였습니다. 먼저, 2001년에는 경제 고도성장을 바탕으로 주택시장을 중심으로 한 부동산 경기가 활성화 되었습니다. 특히 해외에 거주하고 있는 베트남인들이 부동산 시장에 참여할 수 있는 정책이 마련된 점이 여기에 큰 영향을 미쳤습니다. 이때 대도시 지역을 중심으로 주택, 업무용 빌딩 등 부동산 개발 사업이 본격적으로 진행되었습니다.

2차 부동산 호황기에 접어든 건 2006년입니다. 이는 글로벌 기업들의 제조기지 이전과 신규 베트남 부동산 펀드 설정 등 외국인 직간접 투자가 늘어난 점이 영향을 미쳤을 것으로 보입니다. 특히 고급 주택시장으로 현지 부유층과 외국인 투자자금이 유입되기 시작했습니다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 한동안 냉각됐던 베트남 부동산 시장은 2015년 이후 3차 호황기에 진입했습니다. 물가상승률 둔화, 대출금리 하락, 정부의 아파트 매입 대출이자 지원 등으로 현지인들의 부동산 실수요가 증가했기 때문입니다.

호치민 주택가 전경 사진

외국인과 내국인의 부동산 수요 증가로 호치민 시와 하노이 시에서의 주택거래량은 급증했습니다. 2015년, 2016년 호치민 시의 주택거래량은 각각 36,160건(+98%, YoY), 35,008건(-3.1%, YoY)을 기록하며 견조한 매매 흐름을 보였습니다. 더불어 호치민 시의 아파트 평균가도 2013년을 기점으로 수직 상승해 사상 최대치(2,355달러/m2)를 기록했습니다.

베트남 주거용 부동산 시장 가격이 사상 최고치임에도 불구하고 여전히 가격이 상승할 여력이 남아 있다고 보입니다. 그 이유는 1) 도시화 비율 상승과 신도시 개발 2) 인프라 시설 구축에 따른 실수요 증가가 예상되고 있기 때문입니다.

베트남 부동산 시장, 왜 눈길이 가나?

도시화 비율 상승과 신도시 개발로 인한 주거용 부동산의 가치 상승 기대

베트남이 높은 경제성장률을 기록하고 있는 가운데 도시 인구밀도를 나타내는 도시화 비율도 지속적으로 상승하고 있습니다. 2015년 기준 베트남의 도시화 비율은 33.6%로 지난 10년간 6.84%p 상승했습니다. 지난 10년간 도시 인구는 증가한 반면 농촌 인구의 증가율은 둔화되는 모습을 보였습니다. 베트남 정부가 발표한 도시화 비율 목표치는 2020년까지 45%입니다.

일반적으로 도시화 비율이 높아짐에 따라 도시화 초기단계에서 '가속화' 단계로 진입하면, 산업화가 함께 진행됩니다. 상업적·공업적 기능이 강화되고 인구가 도시로 몰려 도시화가 더욱 가속되는 것입니다. 이와 같은 도시화 비율 급상승은 한국과 주변국인 태국에서도 나타났습니다. 1980년대 후반부터 90년대까지 한국의 도시화 비율은 30%대를 기점으로 급속도로 진전된 바 있습니다. 태국도 2001년 도시화 비율 35%를 기록한 이후 2016년까지 58%로 급상승했습니다.

인구가 도심 지역으로 집중되면 도심 지역이 확대되고 인구 밀도는 점차 높아집니다. 도시화 비율이 급상승하면 주거용 부동산의 수요가 증가합니다. 베트남의 도시화 비율은 이제 가속화 단계에 진입했기 때문에 호치민 시나 하노이 시 등 베트남 핵심 도시의 주거용 부동산 가격이 상승될 것으로 예상됩니다.

베트남 핵심 도시 전경 사진
베트남 도로에서 오토바이를 타는 사진

지하철도 개통 등의 인프라 개발로 인한 부동산 가치 상승 예상돼

적절한 인프라 개발도 베트남 부동산 가치상승에 일조할 것으로 예상됩니다. 신도시가 개발되고 인프라가 갖춰지면 기존의 자산가치가 상승하여 더 많은 중산층이 유입되고 도시는 더욱 발전하게 됩니다. 이런 현상은 한국의 분당, 일산 등 1기 신도시에서 경험한 바 있습니다.

베트남 정부는 부동산 시장의 가격 모멘텀을 지속하고 외국인 직접투자를 활발하게 유치하기 위해 인프라 확충에 많은 노력을 기울이고 있습니다. 특히 호치민 시를 중심으로 도시철도, 외곽순환도로 등 교통 인프라 개발을 진행 중입니다. 신도시 개발이 진행되는 가운데 가장 부각을 받고 있는 것은 지하철도 건설입니다. 2020년까지 호치민 시 1호선 개통이 예정되어 있습니다.

지하철도가 개통되면 역세권 아파트 거주 시 도심 곳곳으로 이동이 쉬워 출퇴근이 편리하며, 역을 중심으로 형성된 각종 상권도 쉽게 이용할 수 있어 생활하기가 무척 편리해질 것입니다. 이 때문에 역세권 아파트에 대한 높은 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 호치민 시도 지하철 개통으로 호치민 CBD, 2구역, 9구역의 부동산 수요가 증가할 것으로 전망됩니다. 부동산 수요 증가는 부동산 가치 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 이는 더 많은 중산층 유입을 유도할 것입니다.

호치민 시 개발 기본계획을 바탕으로 신도시 개발

베트남의 최근 부동산 시장은 1980년대 후반부터 1990년대까지의 우리나라 부동산 시장과 매우 유사한 모습입니다. 1980년대 말 서울은 국민 소득 및 수도권 인구 증가로 주택수급 불균형이 심각한 문제로 부각되었습니다. 때문에 한국 정부는 주택공급의 만성적 부족현상을 해소하기 위해 '주택 200만 호 건설'의 일환으로 수도권에 대규모 주거단지를 조성했습니다. 더불어 수도권에서는 단독주택에서 아파트로의 선호가 높이지면서 아파트 수요가 확대됐습니다.

현재 베트남의 도시화 비율(33.9%)과 1인당 GDP($2,109)는 과거 한국에서 아파트가 주요 주거문화로 급속히 확산됐던 시기와 비슷한 수준입니다. 또 베트남에서도 저금리 추이가 지속될 것이므로 부동산 거래가 활발하게 이루어질 것으로 보입니다. 베트남의 도시화 비율이 상승할수록 베트남 핵심 도시의 과밀화 가속 현상을 완화하기 위한 신도시 및 아파트 건설이 지속될 것입니다.

더불어 과밀화 가속현상을 완화시키기 위해 베트남 정부는 2025년까지 호치민 시 개발 기본계획을 바탕으로 신도시 개발 등을 추진하고 있습니다. 특히 호치민 시 중심업무지(CBD) 옆에 위치한 뚜 띠엠(Thu Thiem)에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 뚜 띠엠 지역은 2002년 이후 개발이 시작되어 2030년까지 토지 개발이 지속적으로 진행될 예정입니다. 현재 뚜 띠엠 지역의 크기는 657헥타르에 달하고 20,426호의 주거용 주택가구를 분양할 계획이며, 340만㎡ 규모의 상업용 부동산이 개발될 계획입니다.

공사중인 베트남 건물 사진
베트남 야경 사진

'뚜 띠엠(Thu Thiem)'에 대한 관심 증가

호치민 시의 가계 가처분 소득 대비 집값 비율(PIR)은 9배 수준으로 PIR 15배를 상회하는 베이징, 상하이, 방콕, 싱가폴, 쿠알라룸푸르보다 낮습니다. 현재 호치민 시의 부동산 가격은 사상최고치를 기록하고 있지만 주변 아시아 국가와 비교해보면 상대적으로 낮은 수준입니다. 따라서 앞으로도 상승여력이 남아있는 것으로 판단됩니다.

특히 뚜 띠엠 지역 부동산 가격은 현재 1구역 대비 30~35%의 할인을 받고 있습니다. 다만 1) 지하철 노선 개통 2)호치민시 CBD으로부터의 근접성 3)지속적인 토지개발 등으로 두 지역간의 가격 할인 차이는 앞으로 축소될 것으로 예상됩니다.

더불어 베트남의 도시화, 인프라 개발 외에도 국민소득 증가, 대출금리 하락세 등이 부동산 가치 상승 및 실수요 증가로 이어질 가능성이 큽니다. 실수요 증가가 예상되는 가운데 공급과잉 문제에 직면하고 있는 고가의 부동산보다는 중저가 부동산에 대해 낙관적인 시선을 유지할 필요가 있어 보입니다.

댓글목록

박태현님의 댓글

박태현

현재 베트남펀드 가입중에 있습니다.

이문희님의 댓글

이문희

괜찮은 투자처로 보인다.