주 메뉴 바로가기 본문 내용 바로가기

미래에셋대우

노후에 집 한 채 있으면 집 팔고 연금 받을까,
집 담보로 연금 받을까?
(2019년 10월 기사)

노후에 집 한 채 있으면 집 팔고 연금 받을까,
집 담보로 연금 받을까?
메인 이미지 보이기
  • 처음 >
  • 투자 이야기 >
  • 평안한 노후를 위해 그와 그녀가 사는 법
    (2019년 10월 기사)
기고: 미래에셋은퇴연구소 김동엽 은퇴교육센터장

주택으로 노후자금을 받으려고 하는 그 여자

안녕하세요. 현재 보유하고 있는 주택을 활용해 조금 더 여유로운 노후자금을 확보하고 싶은 조현명(59세)입니다. 어떻게 하면 주택으로 노후자금을 잘 확보할 수 있는지 금액적인 차이와 세금, 상속 등 복잡한 문제에 대해 명쾌한 솔루션을 내려주세요.

조현명 일러스트 아이콘 "집을 활용해 부족한 노후자금을 추가로 확보해 풍요로운 노후를 누렸으면 합니다. 주택 여건, 저의 상황에 따라 어떤 방법이 더 유익한지 알고 싶습니다."

직원 일러스트 아이콘 "네 조현명 씨. 주택으로 연금을 받는 방법은 크게 연금형 희망나눔주택과 주택연금으로 구분할 수 있습니다. 연금 수령액은 물론 소유권, 이사 여부, 수수료와 지급 기간 등 따져봐야 할 부분이 많죠."

조현명 일러스트 아이콘 "네 일목요연하게 하나하나 따져볼 수 있었으면 합니다."

직원 일러스트 아이콘 "역시 현명하십니다. 평생 모은 돈으로 구입한 집인 만큼 잘 활용해서 더 이익이 되는 측면이 어떤 것이 있는지 확인할 수 있어야 후회가 없습니다."

조현명 일러스트 아이콘 "주택으로 행복하고 풍요로운 노후를 보내는데 보탬이 되는 방법, 정확히 알려주세요!"

은퇴생활 중 현금은 다 떨어지고 집 한 채만 남았습니다. 어떻게 해야 할까요? 집을 팔자니 당장 살 곳도 마땅치 않은데다, 죽기 전에 매각대금이 먼저 떨어질까 겁이 납니다. 집을 안 팔자니 당장 생활비를 어떻게 해야 할지 고민입니다. 생활비와 주거지 문제를 동시에 해결할 방법은 없을까요?

현재 주택으로 노후생활비를 충당하는 제도로 두 가지가 있습니다. 먼저 '연금형 희망나눔주택'부터 살펴봅시다. 연금형 희망나눔주택이란 고령자가 자신이 살고 있는 집을 LH(한국토지주택공사)에 팔고, 매각대금을 연금형태로 수령하는 제도입니다. LH는 매입한 주택을 재건축·리모델링 해서 청년과 고령자를 위한 공공임대주택으로 다시 공급합니다. 가입조건은 그리 까다롭지 않습니다. 부부 중 한 사람만 만 60세 이상이면, 다주택자와 고가주택보유자도 가입할 수 있습니다. 다만 단독주택과 다가구주택이 대상이기 때문에 아파트 보유자는 가입할 수 없습니다.

연금형 희망나눔주택과 주택연금 비교

연금형 희망나눔주택 주택연금
주요 내용 고령자가 팔던 집을 LH에 팔고 매각대금을 최장 30년간 분할 수령하는 상품 고령자가 살던 집에서 계속 살면서 일정 기간 또는 평생 연금을 수령하는 상품
가입 연령 부부 중 1인 60세 이상 부부 중 1인 60세 이상
주거 형태 단독주택(다가구주택) 단독주택, 아파트
주택 가격·규모 제한없음(다주택자, 고가주택 보유자도 가입 가능) 9억 원 이하 1주택 보유자
합산 9억 원 이하 다주택자
가입 후 주거 이사 필요(공공임대주택 우선 입주) 해당 주택 계속 거주
소유권 LH로 이전 가입자 소유
수수료 없음 초기 보증료(주택가격의 1.5%)
연 보증료(보증 잔액의 0.75%)
연금지급 기간 10년~30년 중 선택 종신 방식
확정 기간 방식(10년~30년)

희망나눔주택 가입을 원하면 8월 26일부터 9월 27일 사이에 LH에 신청하면 됩니다. 신청 이후에는 LH가 입지 여건, 주택 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 검토한 다음 매입 여부를 결정합니다.

매입가격은 공인감정평가기관 두 곳의 평가 금액을 산술평균해서 정합니다. 매매대상으로 선정되면 계약금으로 주택가격의 10%를 수령하고, 나머지는 연금형태로 받습니다. 연금수령기간은 가입자가 10년부터 30년 사이에서 연단위로 선택할 수 있습니다.

연금은 원리금균등방식으로 매월 말일에 수령하는데, 당연히 집값이 비쌀수록 수령 기간이 짧을수록 연금액이 커집니다. 예를 들어 집값이 3억 원이면, 계약할 때 3,000만 원을 계약금으로 수령하고 나머지는 연금으로 수령합니다. 매달 받는 연금액은 수령 기간이 10년이면 250만 원, 20년이면 138만 원, 30년이면 101만 원입니다.

희망나눔주택 가입자에게는 LH에서 공공임대주택에 우선 입주할 수 있는 자격을 줍니다. 다만 공공임대주택에 입주하려면 무주택세대 구성원이고, 주택을 매도한 지 2년 이내여야 합니다. 그리고 월 평균소득과 희망나눔주택에서 매달 받는 돈이 각각 도시근로자 월평균 소득(3인 이하 가구 540만 원)보다 적어야 합니다.

주택 모형 사진

내 집을 파는 것이 꺼림칙하다면, 주택연금에 가입하는 방법도 있습니다. 주택연금은 살던 집을 담보로 맡기고 다달이 연금을 받는 제도입니다. 희망나눔주택과 두드러진 차이점은 주택소유권 유무입니다. 희망나눔주택 가입자는 주택을 팔았기 때문에 소유권이 없지만, 주택연금 가입자는 담보로만 제공했지 팔지는 않았기 때문에 주택소유권을 가집니다.

따라서 주택연금 가입자는 집값이 상승하면 상승분을 가져갑니다. 반대로 집값이 하락하면 손실을 입습니다. 주택연금 가입자가 사망하면 담보주택을 처분해 부채를 상환합니다. 이때 부채를 상환하고 남은 돈을 상속인에게 줍니다. 당연히 집값이 떨어지면 상속인에게 돌아갈 몫이 줄어듭니다. 하지만 집값 하락에 따른 손실을 상속인이 고스란히 지지는 않습니다. 집값이 크게 떨어져 매각대금으로 부채를 전부 상환하기 어렵다 하더라도, 상속인은 부족 금액을 상환하지 않아도 됩니다. 집값 상승에 따른 이익은 취하면서, 하락에 따른 손실은 일정 범위 내에서 방어하는 셈입니다.

주택연금 가입자는 살던 집에서 계속 살지만, 희망나눔주택 가입자는 다른 데로 이사를 가야 합니다. 가입대상 주택의 범위도 주택연금이 넓습니다. 희망나눔주택은 단독주택과 다가구주택가입자만 신청할 수 있는데 반해, 주택연금은 아파트 보유자도 신청할 수 있습니다.

여기까지 설명을 들으면, 주택연금에 가입하는 것이 유리해 보입니다. 하지만 수수료와 세금 측면에서는 희망나눔주택이 다소 유리해 보입니다. 희망나눔주택에 가입할 때는 가입비나 수수료를 낼 필요가 없습니다. 주택소유권이 없기 때문에 재산세 부담도 없습니다. 반면 주택연금에 가입할 때는 주택가액의 1.5%에 해당하는 초기 보증료와 연 보증료로 보증 잔액의 0.75%가 부가됩니다. 뿐만 아니라 매년 재산세도 납부해야 합니다.

다른 조건이 같을 때 연금액도 희망나눔주택 쪽이 많습니다. 예를 들어, 70세 고령자가 3억 원 주택을 가지고 20년 동안 연금을 받는다고 해봅시다. 희망나눔주택 가입자는 계약금 3,000만 원과 함께 20년 동안 매달 138만 원을 수령합니다. 하지만 주택연금 가입자가 매달 받는 금액은 89만 5,000원입니다. 하지만 연금액이 많다고 희망나눔주택이 유리하다고 할 수는 없습니다. 희망나눔주택 가입자는 새로 살 곳을 구해야 하기 때문에, 임대비용이 추가로 발생합니다.
수령기간도 고려해야 합니다. 희망나눔주택 가입자는 길어야 30년 동안 연금을 받습니다. 주택연금 가입자는 원하면 본인과 배우자가 얼마를 살든 죽을 때까지 연금을 받을 수 있습니다. 따라서 단순히 연금액만 비교할 것이 아니라 가입자의 건강상태도 함께 살펴야 합니다. 이밖에 주택가격상승여력, 추가로 부담해야 하는 임대료, 세금, 수수료 등도 함께 고려해야 합니다.

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.